Participación Material en Alquileres a Corto Plazo: La Regla de los 7 Días para Pérdidas No Pasivas

Bajo las reglas de actividad pasiva del IRS, una actividad de alquiler es pasiva aunque trabajes en ella de manera constante, a menos que califiques como profesional de bienes raíces.^[2] La excepción clave cambia ese tratamiento para las propiedades a corto plazo: cuando el período promedio de uso del cliente es de 7 días o menos, la actividad no es una actividad de alquiler en absoluto.^[1] En cambio, se trata como una actividad de negocio sujeta a las reglas estándar de participación material.

Esta reclasificación tiene consecuencias importantes para los propietarios del sur de la Florida que publican en plataformas de alquiler a corto plazo. Una pérdida de negocio es no pasiva en el momento en que participas materialmente, lo que significa que fluye directamente contra salarios y otros ingresos ordinarios en tu declaración federal. Para el panorama de cumplimiento más amplio de tu cartera de bienes raíces, visita nuestro asesoría tributaria para bienes raíces.

Una actividad de negocio no es una actividad pasiva cuando participaste materialmente en ella.^[2] El IRS ofrece siete formas de satisfacer ese estándar. Dos destacan para los operadores activos de alquileres a corto plazo.

Prueba 1: Participaste en la actividad durante más de 500 horas en el año fiscal.^[3] Para un propietario que gestiona reservas, atiende la rotación de huéspedes y coordina el mantenimiento, alcanzar este umbral en una temporada operativa completa es realista.

Prueba 3: Participaste en la actividad durante más de 100 horas y al menos tanto como cualquier otra persona involucrada, incluyendo personas que no tenían ningún interés en la actividad.^[4] Esta prueba es especialmente útil para propiedades coadministradas donde un propietario realiza la mayor parte del trabajo orientado al huésped.

Cuando no se cumple ninguna prueba en un año determinado, las pérdidas se vuelven pasivas y quedan suspendidas hasta que generes ingresos pasivos para compensarlas o dispongas de la propiedad. Si operas a través de una estructura S-corp, las reglas de actividad pasiva interactúan con los requisitos de compensación cubiertos en guía de compensación razonable para S-corp. Trabaja con preparación de la declaración personal para confirmar el tratamiento pasivo o no pasivo correcto en tu declaración.

No todas las propiedades de alquiler califican como alquiler a corto plazo, y muchos propietarios del sur de la Florida tienen arrendamientos a largo plazo. Para esas propiedades, aplica la regla general de actividad pasiva: si no calificas como profesional de bienes raíces, las pérdidas son pasivas. Sin embargo, existe una asignación especial de $25,000 para participantes activos en actividades pasivas de bienes raíces en alquiler.

Si tú o tu cónyuge participaron activamente en la actividad, puedes deducir hasta $25,000 de pérdida por bienes raíces en alquiler de tus ingresos no pasivos.^[5] La participación activa es un estándar menos exigente que la participación material: requiere una participación genuina en las decisiones de gestión de la propiedad, como aprobar nuevos inquilinos o autorizar reparaciones.

La asignación se reduce gradualmente a partir de $100,000 de ingreso bruto ajustado modificado y se elimina completamente a $150,000 (o $75,000 para declaración de matrimonio por separado).^[6] Para el posicionamiento de fin de año de tus actividades de alquiler, nuestras soluciones de asesoría cubren el análisis de planificación.

Los propietarios que califican como profesionales de bienes raíces eliminan la etiqueta pasiva en todas sus actividades de alquiler, incluyendo las de largo plazo, sin necesidad de que la propiedad cumpla la regla de estadía promedio de 7 días. Deben cumplirse dos requisitos: más de la mitad de todos los servicios personales durante el año deben estar en negocios de bienes raíces donde hayas participado materialmente, y debes realizar más de 750 horas de servicios en esos negocios durante el año.^[7]

Esta designación beneficia a los propietarios del sur de la Florida que administran una cartera de propiedades a tiempo completo y pueden documentar las horas. Requiere un registro cuidadoso y coordinación con tu estrategia de declaración anual.